L'OPCI

Le cadre général

Les acteurs

L’OPCI

L’agrément de l’OPCI

Les actifs éligibles

L’évaluation des actifs

MISE A JOUR SEPTEMBRE 2009

L’endettement et le financement

La gestion locative

La distribution

La fiscalité

Les aspects comptables

Les organes de contrôle

Accompagner nos clients dans leur développement Banque dépositaire-conservateur

Administration de fonds Services aux émetteurs

A l’écoute d’une clientèle diversifiée et internationale Banques Brokers-Dealers Caisses de retraite Compagnies d’assurance Conservateurs Distributeurs de fonds Entreprises Mutuelles Sociétés de gestion de portefeuille

AA-

Top Rated 2009 Global Custodian Magazine

Mutual fund Administration

chiffres au 30 septembre 2009

Private Equity Fund Administration

Hedge Fund Administration

Agent Bank Major Market Cross-Border

2 220 milliards d’euros d’actifs en conservation 654 milliards d’euros d’encours dépositaire 1030 milliards d’euros d’encours sous administration 8 430 portefeuilles valorisés

Agent Bank Major Market domestic

Agent Bank Major Market Leading Clients

1 re banque dépositaire d’OPCI

Profil

CACEIS est l’un des principaux acteurs des services financiers dédiés aux investisseurs institutionnels, sociétés de gestion et grandes entreprises. Première banque dépositaire et premier administrateur de fonds en France et en Europe, CACEIS se classe au huitième rang des conservateurs mondiaux avec 2 220 milliards d’euros d’actifs. CACEIS bénéficie d’une notation de qualité (Standard & Poor’s AA-) et de la puissance financière de l’un des principaux groupes mondiaux, Crédit Agricole S.A. qui détient désormais 85% de son capital.Fort d’une longue expérience, CACEIS cultive l’innovation et la performance en proposant une gamme étendue de prestations à valeur ajoutée : support à la distribution transfrontalière de fonds,outsourcing de middle-office, reporting d’analyse de risque et de performance, reporting réglementaire, pricing OTC, services à la gestion alternative… Les 3 730 collaborateurs de CACEIS s’engagent chaque jour à offrir aux clients expertise et proximité pour les accompagner et répondre à leurs stratégies d’investissement.

1 er administrateur de fonds d’OPCI

48% de parts de marché OPCI RFA La totalité de parts de marché OPCI Grand public

1 re banque dépositaire en France 1 er administrateur de fonds en France 1 er administrateur de fonds en Europe 8 e conservateur mondial

CACEIS est une société du groupe Crédit Agricole

OPCI :une offre complète

L’accompagnement à la constitution du dossier AMF

La gestion du passif permettant des conditions non standard des souscriptions/rachats

CACEIS propose une gamme complète de prestations adaptée aux particularités des différents types d’OPCI (de droit commun, RFA sans ou avec effet de levier)

La comptabilisation des opérations immobilières et de property et la valorisation de l’OPCI

Le calcul des ratios propres aux OPCI

La conservation des actifs financiers et le suivi des positions « immobilières »

Les contrôles spécifiques du dépositaire, la régularité des données avec les évaluateurs

Les solutions de financement

L’analyse des besoins en matière de flux en provenance des property managers

Les reporting spécifiques tenant compte des actifs immobiliers

ADMINISTRATEUR DE FONDS

GESTIONNAIRE DU PASSIF

DÉPOSITAIRE

CACEIS est membre de l’association FIDJI (Format d’Inter-échanges de Données Juridiques et Immobilières) ayant pour but de généraliser l‘utilisation d’un format commun d’échange d’informations entre les différents intervenants du marché immobilier.

OPCI

SPPICAV

FPI

OPCI de droit commun

OPCI RFA

OPCI dédié

NOUVEAUX ACTEURS

SOCIÉTÉS DE GESTION D'OPCI

ÉVALUATEURS IMMOBILIERS

ADMINISTRATEURS DE BIENS

PRÉAMBULE

Deux ans se sont écoulés depuis l’octroi des pre- miers agréments d’OPCI en septembre 2007. Malgré un environnement économique, immobilier et financier particulièrement troublé, 32 sociétés de gestion (dont seule une vingtaine a lancé des OPCI à ce jour) et plus de 60 structures ont été agréées, pour un encours global de 6 Mds EUR d’actifs gérés. A titre de comparaison, les encours des OPCI représentent un tiers des encours gérés par les SCPI. Témoignage de l’implication de CACEIS dans l’ac- compagnement des clients sociétés de gestion dans la réalisation de leurs projets, ce guide (édité pour la première fois en septembre 2007) re- cense l’ensemble des informations indispensables à la connaissance du fonctionnement de l’OPCI. Aujourd’hui, il fait l’objet d’une nécessaire mise à jour. En effet, des nouveaux textes (ordonnances, décrets et instructions AMF) sont venus étoffer le cadre réglementaire régissant ce produit, en pré- cisant notamment les procédures d’agrément, le contenu du prospectus, la composition des actifs ou les missions du dépositaire. Acteur de référence dans les services à la gestion d’actifs, CACEIS a été activement présent dans le développement des OPCI depuis le démarrage des travaux visant la création de ce nouveau vé- hicule d’investissement immobilier. CACEIS est aujourd’hui le premier dépositaire et valorisateur d’OPCI, avec près de 50 % des parts de marché.

SOMMAIRE

SOMMAIRE

11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1

LE CADRE GÉNÉRAL. ............................................................................. 9 1.1 Pourquoi un nouveau produit d’épargne collectif immobilier ?................... 9 1.2 Caractéristiques et atouts des OPCI.................................................. 10 1.3 Principaux textes........................................................................... 12 1.4 Forme juridique............................................................................. 13 1.5 Objet........................................................................................... 14 1.6 Composition de l’actif. .................................................................... 14 1.7 Évaluation à la valeur liquidative........................................................ 15 LES ACTEURS..................................................................................... 17 2.1 La société de gestion..................................................................... 17 2.2 Le dépositaire............................................................................... 19 2.3 Les évaluateurs immobiliers. ........................................................... 20 2.4 Le commissaire aux comptes........................................................... 21 L’AGRÉMENT DE L’OPCI. ....................................................................... 23 3.1 Agrément et établissement du prospectus......................................... 23 3.2 Montant minimum d’actif. ............................................................... 25 3.3 Modalités de souscription et de rachat.............................................. 26 3.4 Commissions de souscription et de rachat......................................... 28 LES ACTIFS ÉLIGIBLES.......................................................................... 29 4.1 Nature des actifs........................................................................... 29 4.2 Ratios réglementaires.................................................................... 31 L’ÉVALUATION DES ACTIFS.................................................................... 35 5.1 Évaluation des actifs immobiliers...................................................... 35 5.2 Évaluation des actifs financiers......................................................... 37 L’ENDETTEMENT ET LE FINANCEMENT.................................................... 39 6.1 Le recours à l’endettement. ............................................................ 39 6.2 Les contraintes réglementaires liées au financement........................... 39 LA GESTION LOCATIVE.......................................................................... 41 7.1 La mission des administrateurs de biens........................................... 41 7.2 Les missions de gestion locative ...................................................... 41 LA DISTRIBUTION................................................................................ 43 8.1 Résultat net et sommes distribuables. .............................................. 43 8.2 L’obligation de distribution............................................................... 44 8.3 Abattement forfaitaire.................................................................... 45 8.4 Délais de mise en paiement............................................................. 45 LA FISCALITÉ...................................................................................... 47 9.1 Fiscalité des porteurs..................................................................... 47 9.2 Droits d’enregistrement.................................................................. 48 LES ASPECTS COMPTABLES.................................................................. 49 10.1 Capital, actif net et valeur liquidative............................................... 49 10.2 Comptabilisation frais inclus/frais exclus......................................... 50 10.3 Traitement des produits et des charges. ......................................... 50 10.4 Information des porteurs. ............................................................. 52 10.5 Rapport annuel. .......................................................................... 53 10.6 Traitement de la libération fractionnée des parts ou actions souscrites.56 LES ORGANES DE CONTRÔLE................................................................ 59 11.1 Les organes de gouvernance......................................................... 59 11.2 L’Autorité de tutelle...................................................................... 60 11.3 Le dépositaire............................................................................. 62 11.4 La mission du commissaire aux comptes......................................... 63 Glossaire............................................................................................ 64 ANNEXES........................................................................................... 65 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11.

page 7 | OPCI | Sommaire

SOMMAIRE

SOMMAIRE

LE CADRE GÉNÉRAL

LE CADRE GÉNÉRAL

1.

11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1

Avec la création des organismes de placement collectif immobilier (OPCI), l’industrie fran- çaise de la gestion d’actifs s’est dotée d’un nouveau support d’investissement en immobi- lier. Les OPCI prennent place au côté d’autres véhicules d’investissement telles que les so- ciétés d’investissement immobilier cotées (SIIC, également dénommées sociétés foncières cotées), les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM) immobiliers. Offrant une plus grande liquidité et des modalités d’investissement plus souples que celles des SCPI, les OPCI ont un statut proche de celui des OPCVM. Ils présentent tous les avantages de la « pierre-papier »: souplesse d’accès aux différents marchés de l’immobilier, mutualisation des risques, obtention de revenus réguliers et gestion professionnalisée, tout en satisfaisant à des exigences fortes en termes de sécurité, de gouvernance et de régulation. Ils sont destinés à représenter une alternative aux produits immobiliers homologues européens.

L’OPCI : un nouveau produit d’épargne collectif investi en immobilier non coté . Il est investi dans des actifs immobiliers et financiers selon des règles plus souples que celle des SCPI  ; … et bénéficie d’un régime juridique proche de celui des OPCVM  ; … tout en offrant un régime fiscal inspiré de celui des SIIC .

1.1

Pourquoi un nouveau produit d’épargne collectif immobilier?

Plusieurs facteurs sont intervenus en faveur de la création d’un nouvel instrument d’investisse- ment collectif dans l’immobilier.

Créer un nouveau produit de diversification des risques L’immobilier d’investissement représente une classe d’actifs pertinente pour la diversification des risques compte tenu de ses caractéristiques intrinsèques (décorrélation des marchés fi- nanciers, prévisibilité des cash flows…). La création des OPCI permet d’offrir aux investisseurs un vecteur supplémentaire par lequel ils bénéficient d’une exposition aux différents marchés de l’immobilier en conformité avec leurs besoins. Moderniser l’épargne immobilière non cotée dans un environnement concurrentiel Après la réforme de l’immobilier coté réalisée en 2003 au travers des SIIC, la modernisation du marché de l’immobilier non coté se devait d’être entreprise pour remédier aux contraintes de l’environnement réglementaire et fiscal des SCPI et réduire les distorsions de concurrence avec les véhicules d’investissement étrangers. L’interdiction pour les SCPI de restructurer leur patrimoine immobilier au-delà de certaines proportions, la restriction des investissements à l’immobilier locatif, l’obligation de conserver les immeubles pendant une durée minimale, ainsi que le manque de liquidité sur le marché des parts, ont en effet limité les SCPI dans leur dé- veloppement par rapport aux fonds concurrents européens (notamment les fonds immobiliers allemands). La création des OPCI répond à un besoin de réforme des SCPI. Il en assouplit non seulement les règles de composition d’actifs mais également le traitement fiscal en permettant aux investisseurs de choisir entre le régime des revenus fonciers et celui des revenus de capitaux mobiliers.

La pierre-papier en 2008 Source AFG – ASPIM – IEIF

130 SCPI 46 SIIC 46 OPCVM 60 OPCI

Capitalisation en milliards d’euros € SCPI : 17.23 SIIC : 31.3 OPCVM : 2.5 OPCI : 6

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LE CADRE GÉNÉRAL

1.2 Caractéristiques et atouts des OPCI

Construits sur le tronc commun des organismes de placement collectif (OPC), les OPCI re- présentent une alternative attractive aux SCPI. Ils permettent aux investisseurs d’accéder à un portefeuille d’actifs plus diversifié et les font bénéficier d’un investissement sécurisé et liquide tout en leur laissant le choix de la fiscalité. La diversification des actifs Les OPCI ont pour objet d’investir à titre principal en actifs immobiliers. Afin de moduler leur exposition au risque immobilier, la réglementation les autorise à détenir, dans une certaine proportion, des actifs financiers destinés à améliorer le rendement de leur portefeuille im- mobilier et à assurer leur liquidité intrinsèque. Les OPCI bénéficient d’un cadre d’investis- sement plus large que celui des SCPI, celles-ci ne pouvant être investies que directement en immobilier locatif. Au sein de la composante immobilière, les OPCI sont autorisés à recourir à de multiples for- mes d’investissement : immobilier direct (immeubles construits, en cours d’achèvement…) ou indirect (parts de sociétés à prépondérance immobilière, actions de sociétés immobiliè- res cotées…). De même, au sein de la composante financière, les OPCI peuvent détenir divers types d’instruments financiers ainsi que des actifs liquides (valeurs mobilières, dépôts…). Ils bénéficient par ailleurs, sous certaines conditions, de la faculté de conclure des contrats constituant des instruments financiers à terme et d’utiliser l’effet de levier en ayant recours à l’endettement. La sécurité de l’investissement Les OPCI évoluent dans un cadre légal et réglementaire orienté vers la sécurité de l’inves- tissement. A l’instar des OPCVM, ce dispositif les soumet à des règles de fonctionnement sécurisées se traduisant pour l’essentiel par : • le respect de ratios de diversification et de dispersion des risques ; • l’intervention de professionnels (gestionnaire, experts immobiliers…) dont l’activité est réglementée par une autorité de tutelle ; • le contrôle du produit (régularité de la gestion, information…) par des entités indépendan- tes du gestionnaire (dépositaire, commissaire aux comptes). Les avantages de la liquidité Les OPCI sont des organismes de placement à capital variable dont le mécanisme des sous- criptions et des rachats est comparable à celui des OPCVM : les titres sont émis et rembour- sés à la demande des porteurs à la valeur liquidative. Les OPCI ont l’obligation permanente de racheter à tout moment les parts ou actions de l’investisseur, selon des modalités prédéfinies. Pour leur permettre d’assurer cette liquidité, la réglementation les soumet corrélativement à l’obligation de détenir une proportion mini- male d’actifs liquides.

De la SCPI vers l’OPCI

Les OPCI peuvent être constitués par fusion, scission,

ou transformation de SCPI existantes. Art L214-124 et L214-135

Les SCPI doivent convoquer avant le 15 mai 2012 une assemblée générale extraordinaire afin de soumettre au vote des associés la possibilité de se transformer en OPCI. Art L214-84-2

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SOMMAIRE

LE CADRE GÉNÉRAL

Le choix de la fiscalité Les OPCI peuvent adopter deux régimes fiscaux différents permettant aux porteurs de choi- sir celui le plus adapté à leurs besoins. Ces régimes fiscaux se distinguent selon la forme juridique de l’OPCI. La forme de société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (ou SPPICAV) offre aux porteurs la possibilité d’être assujettis au régime des revenus de capi- taux mobiliers.

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Sous la forme de fonds de placement immobilier (ou FPI), les porteurs relèvent essentielle- ment du régime des revenus fonciers.

En résumé, les principaux atouts des OPCI

Gestion sécurisée

Gestion dynamique

. Intervention de professionnels réglementés

. Diversité des actifs (immobiliers, financiers) et des modes de détention (directe et indirecte)

. Agrément AMF

. Possibilité de recourir à l’endettement

. Gestion et information contrôlées

. Ratios de diversification et de dispersion des risques

OPCI

Fiscalité souple

Liquidité renforcée

. Transparence fiscale

. Emission et remboursement des parts à la demande du porteur

. Régime fiscal au choix du porteur

. Détention d’un minimum d’actifs liquides (10%)

Régime fiscal des revenus de capitaux mobiliers (SPPICAV)

Régime fiscal des revenus fonciers (FPI)

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SOMMAIRE

LE CADRE GÉNÉRAL

1.3

Principaux textes

1

En donnant naissance aux OPCI, l’ordonnance du 13 octobre 2005 prévoyait qu’ils ne soient plus, au-delà de 2009, que les seuls véhicules d’investissement représentatifs de la pierre-pa- pier. Depuis sa publication, l’ordonnance a fait l’objet de quelques aménagements dont l’un d’eux autorise le maintien des SCPI au-delà de cette date. Elle a été, en outre, complétée des textes d’application. Le dispositif réglementaire propre aux OPCI s’articule autour des principaux textes suivants: Ordonnance n° 2005-1278 du 13 octobre 2005 , définissant le régime juridique des OPCI et les modalités de transformation des SCPI en OPCI, modifiée par: • la loi n° 2006-1770 sur le développement de la participation et de l’actionnariat salarié, parue au journal officiel le 31 décembre 2006 qui autorise notamment la continuité des SCPI au-delà du 31 décembre 2009; • la loi n° 2006-1771 du 30 décembre 2006 de finances, rectificative pour 2006, qui apporte des aménagements au régime fiscal des OPCI. • l ’ ordonnance n°2007-1490 du 18 octobre 2007; • la loi n°2008-649 du 3 juillet 2008; • l’ordonnance n°2008-1081 du 23 octobre 2008; • l’ordonnance n°2009-15 du 8 janvier 2009; Loi n° 2005-1720 du 30 décembre 2005 de finances , rectificative pour 2005, parue au journal officiel du 31 décembre 2005, dont l’article 28 définit le régime fiscal des OPCI; Décret n° 2006-1542 du 6 décembre 2006, définissant les règles de composition et de fonction- nement des organismes de placement collectif immobilier et modifiant le code des assurances et le code monétaire et financier, paru au journal officiel du 8 décembre 2006. Ce décret a été modifié par le décret n° 2007-1206 du 10 août 2007, le décret n°2008-726 du 22 juillet 2008 et le décret n°2009-295 du 16 mars 2009; Règlement général de l’AMF homologué par l’ arrêté du 18 avril 2007 , introduisant les OPCI; Instruction AMF n°2009-01 du 6 janvier 2009, relative aux procédures d’agrément et à l’informa- tion périodique des OPCI, prise en application des articles 424-1 à 424-73 du règlement général de l’AMF; Instruction AMF n°2009-02 du 6 janvier 2009 et modifiéele 15 juillet 2009, relative au prospectus complet des OPCI agréés par l’AMF, prise en application des articles 424-1 à 424-73 du règle- ment général de l’AMF  ; Règlement du CRC n°2008-11 du 3 avril 2008, relatif aux règles comptables applicables aux organismes de placement collectif immobilier.

L’ordonnance du 13 octobre 2005

créant les OPCI est codifiée dans la partie législative du code monétaire et financier

(comofi) aux articles L214-89 à L214-146.

Le décret n°2006-1542 du 6 décembre 2006

est codifié dans la partie réglementaire du code monétaire et financier aux articles R.214-160 à R.214-222.

Précisions

Les articles commençant par L renvoient à la partie législative du comofi, ceux commençant par D ou R renvoient à la partie réglementaire du comofi.

La réglementation applicable aux OPCI depuis l’ordonnance du 13 octobre 2005

Instructions AMF n° 2009-01 et n° 2009-02

Ordonnance n° 2005-1278

Loi de finances rectificative pour 2005

Décret n 0 2006-1542

Avis du CNC

Règlement CRC n° 2008-11

Règlement général AMF

06/01/09

13/10/05

31/12/05

03/04/08

04/05/07

15/05/07

08/12/06

procédures d’agrément, information

Cadre juridique

Cadre fiscal

règles comptables applicables aux organismes de placement collectif immobilier

Règles de composition d’actifs

Plan comptable

Règles de fonctionnement (constitution, agrément)

périodique des OPCI, prospectus complet

Les dispositions de l’ordonnance du 13 octobre 2005 sont entrées en vigueur le 1 er  juin 2007.

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SOMMAIRE

LE CADRE GÉNÉRAL

Forme juridique

1.4

11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1

Les OPCI se déclinent sous deux formes juridiques différentes (art L214-89 comofi)  :

Les OPCI, deux formes juridiques sur le modèle des OPCVM… les SPPICAV, des sociétés anonymes à l’instar des SICAV ; les FPI, des copropriétés inspirées de la forme des FCP.

Les Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable : SPPICAV Les SPPICAV sont constituées sous forme de société anonyme. Elles relèvent du livre II du code de commerce sous réserve des dérogations et adaptations prévues par l’ordonnance du 13 octobre 2005.

Les souscripteurs sont qualifiés d’actionnaires. Ils peuvent s’exprimer au sein des assem- blées générales sur la gestion et les événements majeurs de la vie de la société.

Les Fonds de Placement Immobilier : FPI Les FPI sont des copropriétés composées d’actifs immobiliers, d’instruments financiers et d’actifs liquides. Les souscripteurs, qualifiés de porteurs de parts, ne peuvent provoquer le partage du FPI et ne sont tenus des dettes de la copropriété qu’à concurrence de l’actif du fonds et proportionnellement à leur quote-part. Contrairement aux SPPICAV, les FPI n’ont pas la personnalité morale ; ils sont représentés à l’égard des tiers par la société chargée de leur gestion. Les porteurs ne disposent pas des droits conférés aux actionnaires. Ils sont représentés au sein du conseil de surveillance lequel a vocation à exercer un contrôle sur les modalités de la gestion du fonds sans pour autant s’immiscer dans celle-ci. Les différents types d’OPCI OPCI de droit commun : assujettis aux principes généraux, notamment aux règles communes de composition d’actifs et de dispersion des risques. Ils sont plus particu- lièrement destinés au grand public. OPCI à règles de fonctionnement allégées (RFA) : réservés à des investisseurs qua- lifiés et pouvant déroger dans certaines conditions aux limites applicables aux OPCI de droit commun. Ils peuvent être avec effet de levier ou non. OPCI dédiés : réservés à 20 porteurs au plus ou à une catégorie d’investisseurs dont les caractéristiques sont définies par le prospectus. Ils peuvent être de droit commun ou RFA. OPCI à compartiments : constitués de deux ou plusieurs compartiments si le règle- ment du FPI ou les statuts de la SPPICAV le prévoient. Chaque compartiment donne lieu à l’émission d’une ou plusieurs catégories de parts ou d’actions représentatives des actifs de l’OPCI. OPCI multi-parts  : OPCI (ou compartiment d’OPCI) au sein duquel peuvent être émi- ses, si le prospectus le prévoit, plusieurs catégories de parts présentant des carac- téristiques différentes : devises de libellé, commissions de souscription et de rachat, valeurs nominales, frais de gestion différents. Ces différents types d’OPCI peuvent se combiner entre eux (exemple : OPCVM à compartiments dont l’un d’eux est multi-parts)

Vers les textes…

Règles particulières des SPPICAV  : art L214-120 à L214-129.

FPI : art L214-130 à L214-143.

OPCI RFA : art L214-144 et L214-145.

OPCI à compartiments : art L214-146.

OPCI multi-parts : art 424-7 RGAMF.

page 13 | OPCI | Cadre général

SOMMAIRE

LE CADRE GÉNÉRAL

Objet

1.5

Conformément aux dispositions de l’article L214-90 du code monétaire et financier, les OPCI ont pour objet : • l’investissement dans des immeubles, détenus de façon directe ou indirecte, qu’ils donnent en location ou qu’ils font construire exclusivement en vue de leur location, y compris en état futur d’achèvement ; • toutes opérations nécessaires à leur usage ou à leur revente ; • la réalisation de travaux de toute nature dans ces immeubles, notamment les opéra- tions afférentes à leur construction, leur rénovation et leur réhabilitation en vue de leur location ; • accessoirement, la gestion d’instruments financiers et de dépôts. En précisant également que les actifs immobiliers détenus par les OPCI ne peuvent être acquis exclusivement en vue de leur revente, ces dispositions excluent la possibilité pour les OPCI d’effectuer des opérations de marchand de biens. L’ordonnance du 13 octobre 2005 définit la nature des actifs ainsi que les règles de composition et de diversification de ces actifs (article L214-93 comofi) . Elle précise par ailleurs les autres opérations autorisées. Une part prépondérante constituée d’actifs immobiliers L’actif des OPCI se compose d’actifs immobiliers et d’actifs non immobiliers dans des proportions soumises aux deux contraintes suivantes : • les actifs immobiliers détenus directement (immeubles…) ou indirectement (c’est-à- dire via des sociétés à prépondérance immobilière) représentent une proportion au moins égale à 60 % de l’actif ; • les actifs liquides (dépôts et instruments financiers à caractère liquide) représentent un minimum de 10 % de l’actif. Composition de l’actif

1.6

Le solde est composé d’actifs financiers et d’autres actifs immobiliers non éligibles au quota de 60 %.

Vers les textes…

Actifs éligibles : art L214-92.

La définition des actifs immobiliers éligibles au quota de 60 % diffère selon qu’il s’agit d’un FPI ou d’une SPPICAV.

Composition des actifs immobiliers : art L214-93.

Dans le cas des FPI, il s’agit essentiellement des immeubles et des parts de sociétés non cotées à prépondérance immobilière dont les associés répondent du passif social au- delà de leurs apports (notamment des sociétés civiles immobilières). Pour les SPPICAV, ces actifs sont complétés par des parts ou actions de sociétés à prépondérance immobilière non cotées dont la responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports (notamment des holding immobilières) et par des sociétés d’investissement immobilières cotées (SIIC).

Recours à l’endettement : art L214-95 et L214-96.

Utilisation d’instruments financiers à terme et conclusion de contrats : art L214-94.

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SOMMAIRE

LE CADRE GÉNÉRAL

Les autres opérations autorisées Les OPCI sont autorisés à utiliser l’effet de levier en ayant recours à : • des emprunts d’espèces dans une limite de 10 % des actifs non immobiliers ; • un endettement dans une proportion égale à 40 % des actifs immobiliers. La réglementation offre aux OPCI la possibilité de détenir, dans certaines limites, des ins- truments financiers à terme et de conclure des contrats de gré à gré ou sur un marché réglementé dans un objectif de protection (par exemple : couverture du risque de change, de taux…) ou d’exposition à un risque de marché (exposition complémentaire au marché immobilier via des futures, dynamisation des performances via une exposition au risque actions…). Les parts et les actions des OPCI sont émises et rachetées à la demande des porteurs à la valeur liquidative selon des modalités comparables aux OPCVM. La valeur liquidative est obtenue en divisant l’actif net de l’OPCI par le nombre de parts ou d’actions émises. La valeur des actifs immobiliers est déterminée sur la base des travaux réalisés par deux experts immobiliers indépendants nommés par la société de gestion et agréés par l’AMF. Celle des instruments financiers suit les mêmes règles que celles applicables aux OPCVM (soit une évaluation à leur valeur de marché). Le patrimoine est évalué à la valeur actuelle sous la responsabilité de la société de gestion. Cette évaluation est réalisée lors de l’établissement de chaque valeur liquidative dans le respect des dispositions du plan comptable et en application des méthodes décrites dans le prospectus. Évaluation à la valeur liquidative

11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1

1.7

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SOMMAIRE

SOMMAIRE

LES ACTEURS

LES ACTEURS

2.

11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1

L’ordonnance du 13 octobre 2005 désigne les principaux acteurs de l’OPCI. Elle en définit les responsabilités respectives et les soumet à des critères d’indépendance et de compétence. Ces acteurs sont indépendants les uns des autres et doivent agir dans l’intérêt exclusif des porteurs.

Quatre acteurs principaux, avec un statut réglementé, répondant à des critères d’indépendance et de compétence.

2.1

La société de gestion

La gestion de l’OPCI est assurée par une société ayant le statut réglementaire de société de gestion de portefeuille (SGP) et dûment autorisée à gérer des OPCI. Elle doit être agréée par l‘AMF en qualité de SGP et disposer d’un programme d’activité spécialisé relatif à la gestion d’actifs immobiliers. La société de gestion doit disposer de moyens matériels et techniques dédiés, suffisants et adaptés à la nature des actifs immobiliers et instruments financiers gérés. Elle doit également être dotée d’un dispositif de conformité et de contrôle interne, permettant d’encadrer les ris- ques de conflits d’intérêts et de maîtriser les risques opérationnels inhérents à ses activités. Activités de la société de gestion Les activités de la société de gestion d’OPCI sont précisées dans l’ordonnance du 13 octobre 2005. Lorsqu’elle gère au moins un OPCI, la société de gestion peut gérer à titre principal des actifs immobiliers faisant l’objet de mandats de gestion spécifiques et des SCPI. Elle peut éga- lement être dirigeante des sociétés non cotées dans lesquelles l’OPCI qu’elle gère détient des participations. Par ailleurs, toute société de gestion d’OPCI peut, à titre accessoire, fournir du conseil en investissement immobilier et gérer d’autres entités telles que des SCI ou des groupements forestiers. Missions de la société de gestion La société de gestion a en charge les principales missions suivantes: • prospection des capitaux et recherche des actifs immobiliers; • gestion locative et technique des immeubles détenus par l’OPCI; • gestion financière de l’OPCI (actifs non immobiliers et recours à l’endettement); • gestion administrative et comptable de l’OPCI; • détermination et publication de la valeur liquidative; • information des porteurs et respect des obligations légales. La gouvernance d’un OPCI se décline différemment selon qu’il s’agit d’une SPPICAV ou d’un FPI. De par son statut de société anonyme, la SPPICAV est dirigée par un conseil d’adminis- tration ou un directoire. La société de gestion est désignée dans les statuts ou le règlement de l’OPCI.

Vers les textes…

Une société de gestion Art L214-119

Un dépositaire Art L214-117 et L214-118

Deux évaluateurs immobiliers Art L214-111 à L214-116

Un commissaire aux comptes Art L214-110

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SOMMAIRE

LES ACTEURS

L’article L214-121 du code monétaire et financier prévoit que les fonctions de directeur général, de directeur général délégué, de président du directoire ou de directeur général unique sont exercées par la société de gestion. Possibilité de délégation de certaines activités La société de gestion peut, sous certaines conditions, déléguer ses activités de: • gestion locative et technique des actifs immobiliers (ou « property management »), à des ad- ministrateurs de biens; • gestion des actifs financiers, à une société de gestion de portefeuille; • gestion administrative et comptable, à un valorisateur. Le règlement général de l’AMF précise que les décisions de gestion immobilière qui constituent le cœur du métier ne peuvent être déléguées qu’à une autre société de gestion d’OPCI ou à une société de gestion étrangère habilitée. La société de gestion conserve l’entière responsabilité des activités déléguées et met en place un dispositif de contrôle de l’activité des différents délégataires. Le programme d’activité que la société de gestion établit en vue de son agrément décrit l’ensemble des activités déléguées ainsi que les moyens de contrôle associés. Un niveau de fonds propres au moins égal au plus élevé des montants i) et ii): i) 225 000 euros majorés de 0,02 % des actifs gérés par la société excédent 250 millions d’euros ii) le quart des frais généraux annuels de l’exercice précédent Des organes de direction et de contrôle Au moins deux dirigeants sociaux possédant l’honorabilité et la compétence nécessaires Deux gérants d’actifs immobiliers à temps plein Un responsable de la conformité et du contrôle interne (RCCI) Un dossier d’agrément et un programme d’activité spécifique soumis à l’approbation de l’AMF décrivant : Les activités et objectifs de développement Les moyens techniques et humains Les différents processus associés à la gestion des OPCI (investissements, valorisation des actifs, relation avec les délégataires…) Le dispositif de conformité et de contrôle interne Textes de référence applicables aux sociétés de gestion de portefeuille . RGAMF - articles 311-1 à 312-10 (dispositions générales) et articles 315-16 à 315-66 (gestion d’OPCI) . Instruction n°2008-03 du 8 février 2008 relative aux procédures et modalités d’agrément et au programme d’activité des sociétés de gestion de portefeuille et des prestataires de services d’investissement exerçant le service de gestion de portefeuille pour le compte de tiers ou de conseil en investissement Organisation et moyens de la société de gestion d’OPCI Des moyens financiers suffisants Un capital social minimum de 225000 euros

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SOMMAIRE

LES ACTEURS

Le dépositaire

2.2

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Le dépositaire est un établissement de crédit ou une entreprise d’investissement habi- litée à exercer le service de conservation ou d’administration d’instruments financiers. Son siège social se situe obligatoirement en France.

Vers les textes…

Dispositions applicables aux dépositaires d’OPCI : Art L214-117 et L214-118. Nouvelles dispositions applicables aux dépositaires d’OPC : art 323-1 à 323-22 RGAMF entrant en vigueur le 1 er  janvier 2008.

Le dépositaire est nécessairement distinct de l’OPCI, de sa société de gestion et des évaluateurs immobiliers. Il est désigné dans le prospectus de l’OPCI.

Missions du dépositaire Le dépositaire d’OPCI est investi des missions générales de conservation et de contrôle communes à tous les dépositaires d’organismes de placement collectif (OPC). Cepen- dant, l’ordonnance du 13 octobre 2005 a introduit des spécificités afin d’adapter ses mis- sions à la nature des actifs détenus. Conformément à l’article L214-118 I. du code monétaire et financier, le dépositaire d’OPCI assure les missions suivantes : • la conservation et le contrôle de l’inventaire des actifs de l’OPCI à l’exception des actifs immobiliers éligibles à l’actif d’un OPCI *  ; • le contrôle de l’inventaire des actifs immobiliers éligibles à l’actif d’un OPCI * ; • le contrôle de la régularité des décisions de la SPPICAV et de la société de gestion du FPI. Par ailleurs, il assure pour le compte de l’ensemble des porteurs de parts, le cas échéant, le paiement, dans les conditions prévues par le code général des impôts, de l’impôt sur les plus-values immobilières réalisées directement ou indirectement par le FPI. Les dispositions du règlement général de l’AMF relatives à la fonction dépositaire d’OPC, homologuées par l’arrêté du 18 avril 2007 et publiées au journal officiel du 15 mai 2007 , précisent l’étendue et les modalités d’exercice des missions du dépositaire applicables aux actifs n’ayant pas un caractère immobilier. Elles doivent être complétées des dispo- sitions particulières relatives aux actifs immobiliers. Modalités de délégation de certaines tâches Dans le cadre de sa mission de conservation des actifs autres que ceux strictement im- mobiliers, le dépositaire peut recourir à un ou plusieurs mandataires pour effectuer tout ou partie des tâches liées à cette activité. Ce mandataire doit être une personne habilitée en vue de l’administration ou de la conser- vation de titres financiers. Elle ne peut intervenir que dans le cadre d’une convention établie avec le dépositaire précisant notamment l’étendue de la délégation ainsi que les procédu- res et moyens nécessaires au contrôle de l’activité déléguée dans la mesure où le déposi- taire conserve l’entière responsabilité des missions déléguées. Le dépositaire ne peut déléguer le contrôle de la régularité des décisions de l’OPCI et de la société de gestion de portefeuille.

* soit les actifs mentionnés aux a) à c) du I de l’article L214-92 (immeubles et droits réels, parts de sociétés non cotées à prépondérance immobilière).

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SOMMAIRE

LES ACTEURS

Conservation des actifs n’ayant pas un caractère immobilier: les missions du dépositaire selon la nature des instruments financiers détenus par l’OPCI

Tenue de compte conservation Nature de la mission: conservation, comptabilisation des mouvements, obligation de restitution des instruments inscrits en compte… Actifs concernés: actions, titres de créance, parts d’OPC ou équivalents étrangers. Tenue de position Nature de la mission : tenue d’un registre des positions ouvertes des actifs concer- nés, identification des caractéristiques des actifs, enregistrement des mouvements afin d’en assurer la traçabilité. Pas d’obligation de restitution. Actifs concernés: contrats financiers à terme, dépôts…

RGAMF - articles 323-2 à 323-5

Les évaluateurs immobiliers

2.3

La valorisation des actifs immobiliers détenus par l’OPCI représente une composante essen- tielle du dispositif d’établissement de la valeur liquidative. L’ordonnance du 13 octobre 2005 prévoit un processus reposant sur l’intervention de deux évaluateurs immobiliers en charge de l’évaluation de ces actifs. La société de gestion reste cependant responsable de la valorisation des actifs immobiliers retenue pour le calcul de la valeur liquidative.

Vers les textes…

Dispositions applicables aux évaluateurs immobiliers : Art L214-111 à L214-116 Art R.214-211 Art 315-67 à 315-72 RGAMF Art 424-45 à 424-48 RGAMF.

Les évaluateurs immobiliers sont nommés par la société de gestion pour une durée de quatre ans. Leur nomination est soumise à l’agrément de l’AMF.

Ils doivent être indépendants l’un de l’autre, ainsi que de la société de gestion, de la SPPICAV et du dépositaire. Ils sont soumis à des exigences en termes d’expérience, de compétence et d’organisation adaptées à l’exercice de leur fonction. Ils sont, par ailleurs, responsables à l’égard de l’OPCI des fautes et des négligences qu’ils commettent dans l’accomplissement de leur mission. Modalités d’intervention Les deux évaluateurs interviennent de façon conjointe et expertisent alternativement chaque immeuble ou droit réel détenu directement ou indirectement par l’OPCI, selon les modalités en- cadrées par le règlement général de l’AMF. La fréquence des évaluations et des actualisations est établie par la société de gestion et transmise aux commissaires aux comptes. En fin d’exercice, les évaluateurs immobiliers établissent conjointement un rapport de synthèse écrit sur l’accomplissement de leur mission. Celui-ci est communiqué à l’OPCI, à la société de gestion, au dépositaire, au commissaire aux comptes et à tout porteur ou actionnaire qui en fait la demande.

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SOMMAIRE

LES ACTEURS

Afin d’accomplir leur mission, les évaluateurs doivent pouvoir avoir accès à tous les docu- ments, informations et moyens d’investigation utiles. Ils peuvent indiquer dans leur rapport les difficultés d’accomplissement de leur mission et alerter l’AMF de cette situation. Ils sont cependant tenus au secret professionnel et n’en sont déliés qu’au profit du commissaire aux comptes, de l’AMF, de la commission de contrôle des assurances et des mutuelles, de la com- mission bancaire et de l’administration fiscale. Modalités de délégation de certains travaux Le règlement général de l’AMF autorise chaque évaluateur immobilier à déléguer une partie de la réalisation de ses travaux à un tiers, sous réserve que le délégataire accomplisse sa mis- sion en respectant les modalités et les exigences réglementaires applicables au délégataire lui-même, notamment en termes d’expérience, de compétence et d’organisation (art 315-71 RGAMF). La société de gestion doit avoir au préalable autorisé la délégation.

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2.4

Le commissaire aux comptes

Le commissaire aux comptes est nommé par la société de gestion du FPI ou par l’organe de direction de la SPPICAV, après accord de l’AMF, pour un mandat d’une durée de six exercices.

Vers les textes…

Dispositions applicables aux commissaires aux comptes de l’OPCI : art L214-110 art R.214-208 à R.214-210

La mission du commissaire aux comptes recouvre: • la certification des comptes annuels; • l’attestation de l’information périodique; • les interventions spécifiques en cas de fusion, scission, apport, distribution d’acomptes ou liquidation.

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SOMMAIRE

SOMMAIRE

L’AGRÉMENT DE L’OPCI

L’AGRÉMENT DE L’OPCI

3.

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Les conditions d’agrément et les règles de fonctionnement des OPCI, notamment celles rela- tives aux souscriptions et aux rachats, sont essentiellement définies par le règlement général de l’AMF. Les notes d’orientation, émises par l’AMF le 30 mars 2007, en précisent les modalités d’application dans l’attente de la publication de l’instruction AMF correspondante.

Agrément et établissement du prospectus

3.1

La procédure d’agrément OPCI La constitution d’un OPCI est soumise à l’agrément de l’AMF. Cet agrément est subordonné au dépôt préalable auprès de l’AMF d’un dossier comportant les informations essentielles de l’OPCI. La commercialisation d’un OPCI ne peut intervenir qu’après l’obtention de cet agrément. La décision d’agrément est notifiée à la SPPICAV ou à la société de gestion du FPI. La clô- ture de la procédure d’agrément de l’OPCI donne lieu notamment à la transmission par voie électronique du prospectus complet définitif à l’AMF pour mise en ligne sur la base GECO. Le prospectus complet Toute demande d’agrément de la constitution d’un OPCI est conditionnée à l’établissement d’un prospectus complet dont les objectifs et les caractéristiques sont de fournir aux inves- tisseurs l’information nécessaire à la compréhension des règles de gestion, des modalités de fonctionnement de l’OPCI et des risques associés, tout en leur permettant de comparer les spécificités des OPCI entre eux. Le prospectus complet vise également à apporter les éléments nécessaires à la mise en œuvre de leurs diligences par le dépositaire, le commissaire aux comptes et le responsable de la conformité et du contrôle interne de la société de gestion ou de la SPPICAV. Le prospectus complet, soumis à l’approbation de l’AMF, respecte une structure-type compo- sée de trois documents: un prospectus simplifié, une note détaillée et des statuts (SPPICAV) ou un règlement (FPI). Le prospectus simplifié est un document synthétique reprenant les caractéristiques essen- tielles de l’OPCI alors que la note détaillée décrit précisément les règles d’investissement et de fonctionnement de l’OPCI ainsi que l’ensemble des modalités de rémunération de la société de gestion et du dépositaire. Elle présente de façon détaillée les stratégies d’inves- tissement envisagées et les titres financiers spécifiques utilisés, notamment dans le cas où ces titres ou stratégies nécessitent un suivi particulier ou présentent des risques ou caractéristiques spécifiques.

Délai d’agrément OPCI : un mois à compter de la date de constatation du dépôt du dossier, sauf interruption en cas de demande d’informations complémentaires de l’AMF.

Vers les textes…

Instruction AMF 2009-01 du 06/01/2009 sur l’agrément d’OPCI Instruction AMF 2009-02 du 06/01/2009 sur le prospectus complet d’OPCI

Chaque OPCI, qu’il soit ou non doté de compartiments, établit un seul prospectus complet. Les différents compartiments et catégories de parts sont décrits dans le prospectus complet.

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SOMMAIRE

L’AGRÉMENT DE L’OPCI

La structure du prospectus complet

II. Note détaillée

Acteur de l'OPCI

Avertissement obligatoire

I. Prospectus simplifié

La politique de gestion 1° Objectifs de gestion 2° Stratégie d'investissement 3° Profil de risque 4° Souscripteurs concernés, profil de l'investisseur type

"L'OPCI détient des immeubles dont la vente exige des délais qui dépendront de l'état du marché immobilier.

En cas de demande de rachat (remboursement) de vos parts/actions, votre argent pourrait ne vous être versé que dans un délai de XXXXX mois (à compléter par le délai de rachat maximum figurant dans le prospectus). Par ailleurs, la somme que vous récupérez pourra être infèrieure à celle que vous aviez investie, en cas de baisse de la valeur des actifs de l'OPCI, en particulier du marché immobiler, sur la durée de votre placement.

Liquidités des parts ou action de l'OPCI 1° Caractéristique des parts ou actions 2° La valeur liquidative 3° Explication de la politique de liquidité de l'OPCI 4° Durée de placement recommandée 5° Modalités des souscriptions/rachats

La durée de placement recommandée est XXXX ( à complèter selon le cas )."

Identification a) Forme juridique (SPPICAV ou FPI) ...

3

Frais - Commissions

Organe de gouvernance

Conditions de souscription rachat

Evaluation - Comptabilisation

Information concernant les placements et la gestion

Régime fiscal

Frais de fonctionnement et de gestion et fiscalité

Autres informations Site internet de la société de gestion...

Organe de gouvernance

Informations diffusées par l'OPCI

Date d'édition du prospectus - date et n° d'agrément AMF

III. Règlement (FPI)

III. Statuts (SPPICAV)

Nom du fond : Forme juridique : Nom et adresse du siège social de la société de gestion :

Nom : SPPICAV : Adresse du siège social : R.C.S :

TITRE 1 - ACTIF ET PARTS Article 1 - Existence de compartiments

ou

TITRE 1 - FORME, OBJET, DÉNOMINATION, SIÈGE SOCIAL, Article 1 - Forme - existence de compartiment le cas échéant Article 2 - Objet de l'OPCI

TITRE 2 - FONCTIONNEMENT DU FONDS Article 9 - La société de gestion Article 10 - Le dépositaire Article 11 - Le commissaire aux comptes

TITRE 2 - CAPITAL, VARIATIONS DU CAPITAL, CARACTÉRISTIQUES

TITRE 3 - GOUVERNEMENT D'ENTREPRISE

TITRE 3 - ADMINISTRATION ET DIRECTION DE LA SOCIÉTÉ

TITRE 4 - FUSION - SCISSION - DISSOLUTION - LIQUIDATION

TITRE 4 - COMMISSAIRE AUX COMPTES

TITRE 5 - CONTESTATION

TITRE 5 - ASSEMBLÉES GÉNÉRALES

TITRE 6 - COMPTES ANNUELS

TITRE 7 - PROROGATION - DISSOLUTION - LIQUIDATION

TITRE 8 - CONTESTATIONS

TITRE 9 Nom, adresse et signature des premiers actionnaires...

Mise à disposition du prospectus Conformément au premier alinéa de l’article 411-51 du règlement général de l’AMF , « le prospectus simplifié doit être remis préalablement à toute souscription. Cette remise est gratuite et peut être effectuée par tout moyen. » La publicité et les supports commerciaux relatifs à l’OPCI ou à ses compartiments doivent mentionner l’existence d’un prospectus simplifié et le lieu où il est tenu à la disposition de l’investisseur. Le prospectus simplifié doit indiquer que le dernier rapport annuel, le document d’infor- mation périodique et le prospectus complet peuvent être obtenus gratuitement sur simple demande et sur le site Internet de la société de gestion.

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