L'OPCI

SOMMAIRE

L’ÉVALUATION DES ACTIFS

Principales méthodes de valorisation utilisées par les évaluateurs immobiliers Source: Charte de l’expertise en évaluation immobilière (3 e édition - juin 2006)

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Les méthodes par comparaison Elles consistent à se baser sur les références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation compa- rable au bien expertisé. Elles permettent d’évaluer un bien ou un droit immobilier en at- tribuant une valeur déduite de l’analyse des ventes réalisées sur des biens similaires ou approchants. Selon le type d’immeubles, les mesures retenues sont la surface ou l’unité (parking, chambre, lit…). Les méthodes par le revenu Elles consistent à prendre pour base, soit un revenu constaté ou existant, soit un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché ou valeur locative de marché) puis à le diviser par un taux de rendement, donc le capitaliser. Elles peuvent être déclinées de différentes façons selon l’assiette des revenus considérés (loyer effectif, loyer de marché, revenu net) auxquels correspondent des taux de rendement distincts. En France, l’assiette la plus utilisée est constituée soit par le loyer annuel net hors taxes et hors charges loca- tives, soit par la valeur locative du marché annuelle hors taxes et hors charges. Méthode par capitalisation du revenu net: la valeur d’un bien immobilier est obtenue en appliquant à son revenu net un coefficient de capitalisation correspondant au taux de ren- dement constaté sur le marché de l’investissement. Il s’agit du rapport entre le revenu net de marché et la valeur vénale brute, droits inclus. On entend par revenu net le loyer réel hors taxes et hors charges locatives refacturées aux locataires, diminué de toute dépense restant à la charge du propriétaire. Méthode d’actualisation des flux futurs : elle consiste à actualiser l’ensemble des flux nets qui seront générés par l’immeuble pendant son utilisation en tenant compte d’une valeur de réalisation (valeur de revente). Elle nécessite d’adopter plusieurs hypothèses prévisionnelles pendant toute la période de projection (évolution des flux de loyers, des charges, du coût de la sous occupation…). Les autres méthodes : coût de remplacement, méthodes indiciaires, méthode du bilan promoteur, méthode dite par sol et construction ou encore les méthodes des ratios professionnels, etc.

Précisions

Le taux de capitalisation exprime en % le rapport entre le revenu de l’immeuble et sa valeur vénale. En fait, il exprime le rendement coté vendeur. Le taux de rendement exprime en % le rapport entre le revenu de l’immeuble et le capital engagé par l’acquéreur (prix d’acquisition + frais et droits de mutation). En fait, il exprime le rendement coté investisseur. Le taux d’actualisation correspond à la rémunération de l’argent à faible risque, corrigée des primes au titre des risques généraux liés à l’immobilier et des risques spécifiques attachés à l’immeuble.

5.2

Évaluation des actifs financiers

Les actifs financiers y compris les instruments financiers à terme négociés sur un marché de gré à gré sont évalués selon les mêmes méthodes que celles retenues dans les OPCVM, soit à leur valeur de marché.

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